Met de huidige hypotheekregelgeving is de leencapaciteit van kopers 106% van de waarde van de woning. In de praktijk houdt de bank echter 104% aan. Die 4% bovenop de koopsom is nodig voor de overdrachtsbelasting, verwervingskosten en bemiddelingskosten voor de hypotheek. Bij een koopsom van € 214.000,- (op dit moment landelijk gemiddelde volgens het kadaster) kan er bovenop de aankoopsom € 8.560,- extra worden geleend voor de overige kosten waarvan er € 4.280,- (2%) aan overdrachtsbelasting opgaat en dus een zelfde bedrag overblijft voor de verwervingskosten (taxatie, notaris, etc.) en bemiddelingskosten voor de hypotheek. Bij een lagere aankoopsom is het bedrag voor de overige kosten dus nog lager.
De vooruitzichten voor de leencapaciteit van de kopers zijn nog iets somberder. Met redelijke zekerheid kan de aspirant-koper er vanuit gaan dat straks alleen nog maar de koopsom kan worden geleend. Dit kan dus een belangrijk argument voor de aspirant-kopers zijn om dit jaar nog zaken te doen.
Een ander belangrijk argument kan zijn, dat op dit moment de maandlasten bij een koopsom van € 214.000,- en een rente van 4,2% met rentevasteperiode van 10 jaar op € 500,- netto uitkomen. Daarmee ligt het niveau van de maandlasten lager dan in 1999.
Naast het verlagen van de leencapaciteit voor de koper verplicht de overheid om vanaf het nieuwe jaar ook het aflossingsgedeelte fors te verhogen, waardoor de gemiddelde maandlast hoger uit zal vallen voor de koper. Dit kan oplopen tot een paar honderd euro per maand in 2013.
Wat betekent dit voor de verkopers in deze markt? De woningen die voor de kopers bereikbaar zijn, zullen dus in goede staat moeten verkeren en aan bijna alle wensen van de koper moeten voldoen. De koper zonder spaargeld kan immers niet extra investeren en de kopers met spaargeld moeten dit soms gebruiken om het tekort op hun bestaande hypotheek bij verkoop eigen woning aan te vullen.
Mocht er naar aanleiding van afgelopen zaterdag geen concrete interesse voor uw woning zijn, of heeft u al een (te) lange periode geen kijkers meer gehad, dan is in de meeste gevallen een forse prijsaanpassing raadzaam.
Als zowel de kopers als verkopers alle aanstaande ontwikkelingen meewegen in hun beslissingen voor het vierde kwartaal, dan zou het heel logisch zijn dat het aantal verkopen enorm toeneemt de komende maanden.
Maikel Venneker
Directeur makelaardij Hoekstra & van Eck
@maikelvenneker
Hendriks en Hoekstra & van Eck werken als één organisatie. Was Hendriks al een gevestigde naam, door de samenwerking met Hoekstra & van Eck is de grootste NVM woningmakelaar in het land ontstaan.
